住宅ローンの借り換えは、返済負担を軽くするものとして、繰上返済とともによく知られていますが、どのような住宅ローンでも借り換えすれば得になるとは限りません。借り換えの主な目的は、高金利の住宅ローンを低金利の住宅ローンに借り換えるということです。しかし金利差がある場合でも、借り換え時の諸費用で得にならない場合もあります。
また対象は、（過去に借りた）金利の高い全期間固定金利ローンになってきます。変動金利ローンの場合は、市場金利が下がれば、見直しが行われてローン金利も下がるため、借り換えのメリットはほとんど無いと言えます。
他金融機関への借り換えは、諸費用が最大のポイントになります。住宅ローン残債、1000万円に対し、借り換え諸費用は約20〜30万円が目安と言われていますが、金融機関によって保証料が無料というところもあるので、その場合は、諸費用が大分軽減されることになります。
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（ソフトバンクグループ）
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もし2000万円借り入れで、30年返済にすると、保証料が約38万円、印紙税２万円、抵当権設定費用が約10万円で合計約50万円かかることになります。こうしてみると、諸費用の内で保証料の占める割合が大きいことが分かります。借り換えで得になる金額に比べて、諸費用が上回る場合は、結果的に借り換えで損をすることになってしまいます。
それからもうひとつ注意しなければいけないのは、公的ローンは、新規貸し出しが対象なので借り換えを行うことはできないということです。借り換えは「公的ローン」→「民間ローン」か「民間ローン」→「民間ローン」の場合行うことができます。
さて実際に借り換えを行おうとする場合に、物件の価値が下がり、担保割れで借りたい額が借りられないケースが出てきます。そのような時には、担保割れに利用できる借り換えローンがあります。金融機関によって異なりますが、融資額としては1000万円から1500万円を限度として、上乗せが可能のようです。
現在（2005年10月）、住宅ローン金利は、史上最低レベルにあります。しかし長期的に見て、今後金利は上昇していくのでしょうか？景気が上向いていることからも、金利は上昇傾向に振れる可能性があると思われます。
では、どの程度まで上昇するのでしょうか？これは、現在の民間の固定金利選択型ローンの長期（30年）金利水準が４％前後であることから、それ以上にはならないと見てよさそうです。これは、逆に言えばこの道のプロが”30年間この金利で貸しても大丈夫”と見込んだ金利だからです。
つまり現在の金利が、４％を越えていれば、変動金利に借り替えて金利が上昇してきても、その上昇は４％までに収まり、借り換えで得をする可能性が高いはずです。
もうひとつ借り換えで得をするメリットは、金利が低い分、利息が少なくなり、返済できる元金が増え、元金の減りが早くなるということです。返済した元金には、利息がつかないので、総返済額もかなり減らせることになります。
また住宅ローンの借り換え相談サービスというのも、あるのでぜひ検討してみましょう！
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ホームローン・コンサルティングは日本初のモーゲージブローカー(特定の金融機関に属さない住宅ローン専門のコンサルティング会社)としてソフトバンク系の金融情報サービス会社ファイナンス・オールが設立した会社です。
（2005年10月17日）
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