住宅ローンの繰上返済は、借り換えで得するほど金利差がない場合でも、負担を軽くする手段として、有効です。
手持ち資金に余裕ができた時に、一部をまとめて繰上すれば、利息を驚くほど減らせる場合があります。
住宅ローンの繰上返済には、「期間短縮型」と「返済金圧縮型」があります。
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「返済金圧縮型」は、繰上返済する金額を元金の返済に充て、期間を変えずに返済金額を再計算しなおす方法です。
月々の負担は、軽減されますが、期間が元のままなので、利息負担の軽減が「期間短縮型」に比べて少なくなります。
そのため、あまり利用されることはありませんでした。また精神的にも、長期の住宅ローンが続くというデメリットもあります。
そこで住宅ローンの繰上返済と言えば、「期間短縮型」を指すのが、一般的です。「期間短縮型」は、
繰上返済の金額をその時点からの元金返済に充て、その元金にかかるはずの利息を、支払わなくても
良くなります。その元金を支払うはずの、期間が短縮されるので、中抜き方式とも呼ばれます。
□繰上返済は、早期がお得！
では「期間短縮型」としては、どのようにしたらお得になるのでしょうか？住宅ローン返済期間の、前半・中盤・後半で繰上返済した時の、お得度について、シュミレーションしてみましょう。
条件としては、3000万円借り入れで、金利2.25%、期間30年にすると、繰上をしない場合の概算で、月々金額\114,674、総返済額約4,128万円となります。
ここで繰上返済100万円を、それぞれ1、5、10、20年目に行ったとします。利息軽減効果と期間短縮効果は、以下のようになります。
１年目 \887,925 １年４ヶ月
５年目 \727,866 １年３ヶ月
10年目 \546,458 １年１ヶ月
20年目 \238,261 10ヶ月
これを見ると、住宅ローンの繰上返済は、早期に行うほど利息軽減効果があり、返済期間も短縮できることが分かります。
□繰上返済は、高金利がお得！
繰上返済でも、金利により、効果はどのように違うのでしょう？現在は、金利水準は非常に低いですが、70年代から90年代初めまでは、８％から６％と、今考えると非常に高いものでした。そこで金利を6.00%で、3000万円借り入れ、期間30年でシュミレーションしてみましょう。
（月々金額\179,865、総返済額約6,475万円）
上記と同じように、繰上返済100万円を、それぞれ1、5、10、20年目に行ったとします。同様に利息軽減効果と期間短縮効果は、以下のようになります。
１年目 \4,256,137 ２年５ヶ月
５年目 \3,199,456 １年11ヶ月
10年目 \2,159,324 １年５ヶ月
20年目 \ 770,618 ９ヶ月
さらにこれを見ると、繰上返済は早期に、かつ高金利の住宅ローンほどお得になります。100万円を1年目に繰上すれば、425万円も支払い利息が減らせます！これだけあれば、家のローン（今回は3000万円でシュミレーション）の一割以上が節約できることになりますね！
□繰上返済は、手数料もポイント！
繰上した元金には、利息がつかないので、長期間に亘り効果があり、総額もかなり減らせることになります。しかしなるべく早期返済しようとすると、ある程度の資金が貯まれば繰上したくなりますよね！頻繁に繰上する場合、繰上返済手数料もばかになりません。各金融機関や住宅ローンのタイプによって異なり、１回あたり数千円から３万円程度が多いようです。
最近は、ネット銀行などで繰上返済手数料が無料という所もあるので、ぜひ検討してみましょう！
繰上返済手数料が無料なおすすめ住宅ローン！
・SBIモーゲージ
（ソフトバンクグループ）
・
 新生銀行
（2005年11月6日）
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