住宅ローンの繰上返済は、借り換えで得するほど金利差がない場合でも、負担を軽くする手段として有効と、
前のページで書きました。しかし、時と場合によっては、住宅ローンの繰上返済をしないほうが良い場合もあります。
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このページのタイトル、”住宅ローンは、繰上返済してはいけない”というのは、言い過ぎかもしれません。
しかし繰上返済のし過ぎで、繰上返済貧乏になっているということは、ありませんか？あくまでも住宅ローン
の繰上返済は、余裕資金で行うべきです。
□住宅ローンは、生命保険！？
”住宅ローンは、生命保険”とはどういう意味でしょうか？
例えば、3000万円の住宅ローンを借りていて、頑張って自己資金を貯め、一括返済できる目処がたったとします。その時に、住宅ローンの残金が2500万円あり、貯蓄も2500万円貯まりました。そして2500万円を、一括返済しました。
住宅ローンの残金は、0円となりましたが、貯蓄も0円です。その後に、本人が事故などで亡くなってしまったとします。残された家族には、家は有りますが、貯蓄がありません。これは、極端なケースですが、可能性として考えておかなければいけないと思います。
もしここで一括返済を行わず、貯蓄の2500万円がそのまま残っている状況で、同じように借主が亡くなったとします。住宅ローンには、通常、団体信用生命保険をかけるので、その保険から住宅ローンの残金が支払われ、貯蓄が丸々残こり、さらに家も有ることになります。
この意味で、住宅ローンは生命保険と言えます。一括返済や繰上返済で、貯蓄を減らし過ぎるのも、問題でしょう。
□繰上返済せずに、資産運用！？
現在（2005年11月時点）では、まだ住宅ローンの金利としては、非常に低いレベルです。仮に短期の固定金利を選び、全期間優遇を受けられれば、１％台前半の金利で、住宅ローンを借りることができます。その条件で、余裕資金を繰上返済せずに、住宅ローンより金利の高い金融商品に預ければ、逆に資産運用ができることになります。
日本の低金利政策に比べて、海外は比較的高い金利で推移しています。例えばニュージーランドドルの定期預金は、６％の金利水準なので、税金を差し引いても、6x0.8-1.5=4.3% の利ざやとなります。（住宅ローン金利を、1.5%とした時）
外貨預金の場合は、為替の変動や手数料が必要となってくるので、一概に安全な資産運用とはなりませんが、これだけ金利差があれば、長期的には、為替の変動を吸収できます。リスクを取れば、繰上返済よりはるかに高いリターンを得ることも可能です。
また、住宅ローン特別減税の対象になっている場合は、さらに利回りが良くなります。特別減税が１％あれば、その分だけ税金が戻ってきます。しかし一括返済や繰上返済した分については、減税のメリットが無くなってしまいます。
住宅ローンは、大金であるため、おすすめはできませんが、これも住宅ローン負担を減らす、１つの手であると思います。ただしこれを実行する場合は、あくまでも自己責任でお願いします。多少、損失を被っても、資産運用に対する、知識やノウハウを得た授業料と、ポジティブに考えるのもいいかもしれません。
□繰上返済は、ライフプランに合せて！
繰上返済は、ついつい勢いでやってしまいがちですが、ライフプランに合せて行いましょう。
少なくとも予備の生活費として、年収の半分程度は確保しておくようにと、一般的に言われています。それ以外にも、予定されたイベント（例えば、出産、教育費、老後資金など）に必要な資金は、繰上返済せずに貯めておきましょう。
（2005年11月12日）
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